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銀行融資（住宅ローン）の受け方

住宅ローンは単なる借金ではなく、賢く使えばあなたの資産形成を加速させる強力なツールになります。

この記事では、住宅ローンでスムーズ且つ有利な条件を引き出すための「考え方」「動き方」を、私の経験を踏まえて共有します。

1. 資産形成を加速させる住宅ローンの基本戦略

まず、住宅ローン（というより、良い借金）に対する考え方をアップデートしましょう。一般的に「借金は早く返すべき」と思われがちですが、住宅ローンの貸出金利が低い間は「長く、大きく借りて、手元の現金を残す（残った現金を投資に回す）」のが資産形成においては正解です。

なぜなら、手元の現金を出来るだけ多く残し、それを株などの期待リターンが大きい資産（最低限、ローン金利を上回るリターンが見込める資産）に投資に回すことで、より大きなリターンが期待できるからです。これにより、月々のキャッシュフローが改善し、生活に余裕が生まれます。

また、購入する住宅の資産価値が高いなら、借金で買った家や土地が勝手に値上がりしてくれる状態になるので、住んで月々の返済を行っている間に勝手に資産形成が進んでいきます。

参考：賃貸 v.s. 持ち家（お金の面から考える）

この戦略を実現するためには、あなたに最適な条件で貸してくれる銀行を見つけることが最初の重要な一歩となります。

2. 銀行選びのポイント

銀行にはそれぞれ特徴があります。金利だけで判断せず、総合的に比較検討しましょう。

ネット銀行

• メリット: 金利が低い傾向にある。

• デメリット: 初期費用（保証料や手数料）が高い場合がある。ビジネスモデルとして、金利ではなく手数料で利益を確保する傾向があります。また、市況によっては貸出金利が上昇しやすい可能性も指摘されています。

メガバンク・地方銀行

• メリット: 担当者と対面で相談でき、柔軟な対応が期待できる場合がある。初期費用がネット銀行より安いプランもある。特定に地域に進出を目指しており戦略的な条件を提示してくれる場合がある。

• デメリット: ネット銀行に比べて金利がやや高い傾向にある。

結論として、特定の銀行に絞らず、複数の銀行を比較することが、最適なローンを見つけるための鍵となります。

3. 仮審査を有利に進める「自己紹介資料」の作り方

銀行が融資で最も重視するのは、シンプルに「この人にお金を貸して、きちんと返してくれるか（＝返済能力）」です。

そこで、仮審査の際に「私にはこれだけの返済能力があります」とアピールするための自己紹介資料を準備することをおすすめします。これにより、銀行側の担当者も稟議を通しやすくなり、交渉がスムーズに進みますし、複数の銀行に申し込みを行う際も一つの資料を送るだけで済むので効率的に動けます。

以下の5つの項目をパワーポイント等でまとめて資料をつくっておきましょう。

1. 希望する借り入れ条件の明示

   • 主に金額、金利、借入期間、その他要望があれば記載、

2. 学歴・職歴・職務内容

   • キャリアに一貫性があること、専門性をアピール。

   • 今後の昇進予定など、将来性も伝えましょう。

3. 年収

   • 給与だけでなく、副業や不動産収入など、すべての収入を記載します。

4. バランスシート（資産状況）

   • 預貯金、有価証券などの資産と、他のローンなどの負債を一覧にします。

   • 自己資金が厚いことは「何かあっても返済できる能力」の証明になります。
     （自己資金を評価してくれる銀行とそうでない銀行があるので注意）

5. 生活コスト（任意）

   • 大まかな月々の支出を記載することで、「収入 - 支出 = 返済可能額」を銀行側が把握しやすくなり、信頼性が増します。

4. 理想のローンを実現する4つのステップ

それでは、具体的な進め方を見ていきましょう。スケジュール感が非常に重要です。

STEP 1：【物件探しと並行】仮審査で「最大融資枠」を確認する

本格的に物件を探し始める前に、まずは自分の借り入れ可能額の上限を把握しましょう。これがないと、売主や不動産会社から「購入資金のない人」と見なされ、交渉のテーブルにすらつけないことがあります。

• アクション： 少し余裕を持たせた物件情報（概算でOK）を使い、仮審査を申し込みます。

• おすすめの銀行： とりあえずメガバンク（三井住友銀行は比較的柔軟と言われています）や、不動産会社が提携している銀行がスムーズです。

STEP 2：【物件決定と同時】本格的に銀行を探し始める

購入したい物件が決まったら、いよいよ本格的な銀行探しのスタートです。

• アクション： STEP1で審査した銀行だけでなく、ネット銀行、他のメガバンク、地銀など、最低でも3〜4行に仮審査を申し込む。

• ポイント： 金利、借入可能額、借入期間、手数料などを比較し、最も条件の良い銀行を絞り込む。

STEP 3：【契約後】融資特約の期間内に最終決定する

物件が決定したら買い付け申し込みを行い、売り手と買い手が合意できれば不動産の売買契約に進みます。不動産の売買契約には、一般的に「融資特約」という期間が設けられています。これは「もし本審査に落ちてしまった場合、ペナルティなしで契約を白紙に戻せる期間」のことで、STEP１で仮審査通過済みの銀行が本審査をするのに必要な時間に設定することが多いようです。STEP1で仮審査済みの銀行で本審査の手続きを進めている間に、STEP2で検討している銀行の仮審査～本審査を一気に進めていきましょう。

• アクション： STEP2で比較検討した銀行の仮審査～本審査を一気に進め、出来るだけ速やかに融資をお願いする銀行を決める。
  ※本審査をパスしてもその銀行と必ず金消契約を結ばないといけない訳ではないので、最も条件の良い銀行を探します。

STEP 4：本審査・金銭消費貸借契約

STEP1~2で比較検討し本審査も通過した銀行と正式なローン契約（金銭消費貸借契約）を結び、融資が実行されます。

まとめ

住宅ローンは、情報収集と準備がすべてです。

1. 戦略を持つ： 「長く・大きく借りてキャッシュフローを最大化する」という視点を持つ。

2. 準備を怠らない： あなたの価値を伝える「自己紹介資料」を用意する。

3. 主体的に動く： 複数の銀行を比較し、最も有利な条件を自分で見つけ出す。

この記事を参考に、ぜひあなたにとって最高の住宅ローンを実現してください。