賃貸 v.s. 持ち家（お金の面から考える）

 よく話題になる賃貸 v.s. 持ち家、いろんな側面から語られるのですが、私の趣味が株式投資ということもあって、まずはお金の面から考えることにします。

よく月々の支払で語られることが多いのですが、現実にはキャッシュフローを確保できればその分は全世界株（オルカン）等に投資できますし、持ち家なら支払った額が土地や建物などの資産として一部残ります。

つまり、「住宅関連予算から住居費を引いた残額を、全て投資に回す」という考え方が必要で、その時の総資産は以下の通りとなります。

• 賃貸の総資産： 投資で増えた金融資産の評価額
• 持ち家の総資産： (金融資産)＋(不動産価値)ー(ローン残債)

なお、元々かなりの熱量で株式投資をやっているのもあって、当たり前のように余剰資金を株で持つ前提にしてしまっています。そこは一般の人からすると頭おかしいと思われるかもしれません笑

また、我が家はライフスタイルの趣向からマンションではなく戸建てを前提にしています。とはいえ、以下に記載するエッセンスは同じなので、マンションに対しても同じような議論が出来ると思われます。

賃貸 v.s. 持ち家の具体的な計算事例（東京23区内の郊外想定）

例えばですが、以下のような条件で計算してみます。

計算条件：
手取り給与：400万円／年
投資利回り：5%／年　（余剰資金の大部分をオルカンに投じるイメージ）
物価上昇：2%
住宅ローン金利：1%@35年
賃貸の場合の家賃：20万円／月（都内23区、都心から少し外れた郊外、4人家族を想定）
新築戸建ての場合のローン返済額：28.2万円／月（同、土地70%・建物30%、総額1億円、フルローン）
中古建ての場合のローン返済額：22.6万円／月（同、土地85%・建物15%、総額0.8億円、フルローン）
※建物は4~5%のペースで経年劣化して価値が減るものと想定

東京23区内郊外をイメージした賃貸v.s.戸建ての資産推移
※賃貸vs持ち家_生涯資産シミュレーターより

この結果は主に東京23区内の都心から少し外れた場所（環状8号線付近のイメージ）を想定していますが、結果を見てお分かりの通り戸建てを購入したほうが資産総額が増えます。

資産総額の観点で住宅を購入するか否かを考える際のポイントは以下になります。

・毎月の余剰資金を増やし株などで運用する額を増やすほうが有利

・ローンは大きく長く借りて毎月の余剰資金を増やして運用に回すほうが有利

・住宅については、土地値の割合が大きいほど有利。

　※土地は建物と違って劣化しにくいため。土地選びに失敗したら話は別です・・。

ということで、結論としては中古で建物価値が減って土地値割合が大きくなった物件を買うのが経済的には最も良いということになります。

東京v.s.地方都市

さて、ここでもう一つ追加の考察をしてみます。よく、都心に不動産を持った方が価値が安定的に伸びていくので安心といわれます。これ自体はその通りだと思いますが、世帯全体の資産推移を考えてみるとまた違った側面が見えてきます。

以下に、地方都市を想定した賃貸v.s.戸建て購入の資産推移を計算した結果を添付します。
細かい設定は省きますが、賃貸の場合の賃料は12万円/月、新築の物件総額は5000万円、中古の物件総額は3000万円、賃料・土地は0.5%の値上がりは0.5%くらいを想定しています。

地方都市をイメージした賃貸v.s.戸建ての資産推移
※賃貸vs持ち家_生涯資産シミュレーターより

地方都市においては、賃料が安くなるのもあって賃貸と持ち家の資産推移が肉薄する・・というのはあるのですが、それより重要なのは先ほどの東京に住んだ場合との比較して全てのケースで圧倒的に資産総額が増えていることです。

つまり、お金の観点から住宅を考える場合、とにかく余剰資金を厚く確保して、よりリターンの大きい株式等のリスク資産に回していくのが最も合理的という話になります。

東京23区内、大きな地価上昇が続く場合

さて、ここまでのシミュレーションは比較的現実的（弱気）なケースを想定してきました。一方で、一部のタワマンや都内の需要が高い住宅・土地のように、大きな価格上昇が続くケースもあります。

そこで強気な想定として、先ほどの都内の戸建てのケースで土地の価格上昇率だけを2%→5%に変更してみます。

東京23区内郊外、土地価格上昇率が5%だった場合の資産推移
※賃貸vs持ち家_生涯資産シミュレーターより

結果を見てお分かりの通り、全く世界が変わるのが分かります。元々土地の価格上昇率を2%としていた場合は35年後時点で総資産は1.7億円程度(新築戸建て)だったところ、土地価格上昇率を5%にすると4.2億円まで総資産が増えます。

では、この5%という数字が現実的なのかを考えてみます。

直近の東京都 住宅地の価格上昇率
※東京都財務局 令和７年地価公示価格より

上記の結果を見ると、区部 住宅地価格の上昇率は過去10年で平均で3.7%程度です。今後は諸々の社会構造の変化を考慮すると2022年頃から始まったインフレが定着すると考えられるので、更にインフレ分が上乗せされて5%上昇が続くケースも十分想定できると思います。これに加えて駅力の高い場所、駅近、都心までのアクセスの良さ等、立地次第では更に価格上昇が見込めると思います。

我が家の結論

我が家の結論は「東京都内で新築戸建てを買う」でした。

一番大きな理由は、再現性が高いのは地方中古等を安く仕込んで株を積み上げることと思われるが、都内ならうまくハマれば大きく資産を伸ばせる可能性がある、ということです。例えば上記のシミュレーションの持ち家を買う場合では、地方と都内（地価上昇率2%）では35年後の資産総額に10-20%ほどの差しかないのに対し、仮に都内で地価上昇率5%となった場合には2倍以上に膨らむ可能性があります。いわばリスクリワードレシオが非常に高い投資が出来るということです。

また、他にも以下の要因も重なりました。
なぜ都内か・・・都内は実際に暮らしてみて住みやすく地方と比べて圧倒的に便利、教育などに困らない、将来的に子供に相続しても困らない、等。

なぜ中古ではなく新築なのか・・住宅の設備や性能、間取りなどの暮らしやすさを自由に設計できるため幸福度が高まりそう（追々色々書いていく予定）。

ということで、我が家では都内新築戸建てに落ち着いたわけですが、ケーススタディしてみるといろんな側面が見えてきますので、俯瞰的な視点から色々比較してみるべきかと思います。

シミュレーターをつくっていますので是非みなさんも色んな条件で比較検討して下さい。